上海的创意园区分析

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时间:2017/06/13
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上海的创意园区分析

上海作为近代工业的发源地,拥有海纳百川、东西交融的历史文化底蕴以及大批旧厂房、旧仓库,为创意产业提供了施展的空间。自2005年4月上海首批创意园区挂牌至今,上海市创意产业园区总数达到82家,上海市创意产业总值加值达到全市GDP的10%以上,创意产业已经成为上海经济增长的重要新兴产业之一。伴随着创意产业的飞速发展,作为其载体的创意产业园区也逐渐从最初的创意企业工作地,转变为集工作、休闲、购物等多功能于一体的复合园区。园区功能多样化,使创意产业园区增添独具的创意、时尚等先天元素的吸引力。

目前上海已发展了四批创意产业园区。

上海的创意园区第一批有代表性的创意产业集聚区有:田子坊、8号桥、创意仓库、天山软件园、时尚产业园、传媒文化园、乐山软件园、静安现代产业园、旅游纪念品产业发展中心、虹桥软件园、工业设计园、周家桥、文化科技创意产业基地、设计工厂、M50、同乐坊、卓维700、昂立设计创意园等。

上海的创意园区第二批代表性创意产业集聚区有:海上海、创意联盟、2577创意大院、X2数码徐汇、车博汇、建筑设计工场、天地园、智慧桥、尚街LOFT、德邻公寓、合金工厂、通利园、空间188、东纺谷、尚建园、旅游纪念品设计大厦等。

上海的创意园区第三批代表性创意产业集聚区有:创邑?河、创邑?源、JD制造、数娱大厦、1933老场坊、西岸创意园、湖丝栈、华联创意广场、新十钢、绿地阳光园、优族173、98创意园、E仓等。

第四批代表性创意产业集聚区有:外马路仓库、智造局、老四行仓库、新慧谷、中环滨江128、孔雀园、静安创艺空间、时尚品牌会所、原弓艺术仓库、物华园、建桥69、金沙谷、彩虹雨、文定生活、长寿苏河、3乐空间、南苏河、逸飞创意坊、法华525创意树林等。

2.上海的创意园区类型分布
目前在82家创意园区内聚集企业主要类型为:动漫软件、建筑规划、时尚展示、平面艺术、广告及相关、其他(软件,设计等)。
与国外在创意产业分类上的差异主要表现为:欧美等国的创意产业是以文化为主体;日韩等亚太国家是兼顾文化和产业发展两个方面;上海的创意产业则主要是以产业发展为主体。

3.上海的创意园区运作模式分析
房地产市场在产品创新等方面已经步入较为成熟时期,产品同质化严重,楼市竞争激烈,房产企业纷纷引用创意产业作为楼盘的卖点,所以对于建设创意产业积聚区比较敏感,积极的参与到创意园区的建设中。

尤其是老厂房改建,由于土地的稀缺性,成本较低,收益较高,开发商通过自行主导或者联合开发等方式积极参与其中。厂房产权单位将物业整体出租或联合开发的比例达到32%,在老厂房的改建项目中更是达到了48%。产业园区的开发运作已经向专业化分工方向发展。

4.上海的创意园区的租金分析
根据对已对外经营的园区的办公租金分析,同区域的创意园区的租金与普通乙级写字楼的租金水平基本相当。

老码头

老码头

上海的创意园区根据功能用途的不同,旧厂房/旧里弄的改造创意园区通常分为以下两类:

分类 项目名称 规模建筑面积 产业特色 商业休闲 创意办公 其他配套 商业占比
零售 餐饮 文娱 Loft 艺术工作室 酒店 展示空间
以创意办公为主导 8号桥 12 000 m2 建筑设计、设计咨询、影业制作 l l l l 低于20%
新十钢 18 000 m2 文化、设计、传媒、雕塑 l l l l 16%
智造局 23 000 m2 国际服务外包 l l l 10%
无锡北仓门 13 000 m2 艺术展览创意设计 l l l l l 低于20%
以商业休闲为主导 田子坊 约20 000 m2 文化艺术体验 l l l l l 大于50%
同乐坊 19 300 m2 酒吧娱乐时尚活动 l l l l 70%
老码头 25 000 m2 商业休闲、时尚消费 l l l l l l 60%左右
1933老场坊 25 000 m2 休闲体验 l l l l l l 60%
札幌啤酒厂 120 000m2 时尚休闲啤酒文化体验 l l l l l 大于90%

一类l 以创意办公为主导

l  核心功能是创意办公,商业休闲仅作为配套而存在

l  商业业态相对单一,以餐饮为主

l  商业占比低于20

另一类:l 以商业休闲为主导

l  核心功能是商业休闲,创意办公仅最为点缀

l  商业业态比较丰富,包含商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形态;

l  商业比重都要高于50

 

上海的创意园区结合项目的所在的区域背景,我们认为,以商业休闲为主导的模式更适合本项目的发展,因此我们选取这一类型的案例进行研究分析,从而得出对本项目具有借鉴意义的启示。

上海的创意园区代表案例分析

同乐坊——基本概况

同乐坊

同乐坊

l  区位条件:靠近南京西路商圈、距离静安寺5分钟车程。周边分布有达安锦园、静安晶华苑等几十个高档住宅区,具有很大的消费潜力;

l  规        模:占地面积10000平方米,建筑面积19300平方米;

l  项目定位:集国际性、文化性、互动性于一体的艺术创意和时尚休闲空间。

上海的创意园区代表案例分析

l  餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布, 易于聚集人气,多为1-2层旧厂房改造。

 

同乐坊前世

同乐坊前世

上海的创意园区同乐坊——业态布局

l  上海的创意园区西侧5-6层的厂房多改为LOFT办公,集中了影视、杂志等文化传媒类企业

同乐坊平面图

同乐坊平面图

 

时尚餐饮
(30%)
俱乐部(50%) 零售概念店(20%) 其他
香啡缤好友咖啡老灶店你好,维也纳(奥地利餐厅) Sky ClubMuse ClubJS ClubKentos Live House宝马会 阆风艺术画廊杰奎琳画廊张钢宁钢琴坊 芷江梦工厂(剧场)
单个面积约几百平米不等 单个面积在10002000平方米左右 1000-2000平米左右

l  上海的创意园区以芷江梦工厂为核心,聚集画廊、琴坊等零售店,形成艺术文化的聚落

上海的创意园区代表案例分析

同乐坊效果图

同乐坊效果图

同乐坊——主题特色

l 与媒体合作,定期举办各类时尚发布、访谈等活动

l  利用闲置厂房改造办公场所,吸引多家媒体企业入驻,包括第一财经、理财一周、东方之星等;

l  与这些媒体展开合作,利用户外广场,经常性地举办各类时尚活动。

 

l 以酒吧+俱乐部为休闲商业的主打特色,锁定时尚人群

l  同乐坊的主要客群包括:年轻而收入丰厚的白领以及成熟富裕的中产阶层,年龄在24-45岁之间;

l  针对这类人群的爱好,酒吧+俱乐部是同乐坊最具有特色的业态,且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。

 

l  酒吧面积均在1000-2000平米之间,可以容纳1000余人;

l  内部利用原厂房的结构,结合玻璃等现代元素运用形成两层以上的高挑的空间;

l  除饮酒、跳舞、音乐外,还可以利用宽敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。

上海的创意园区代表案例分析

同乐坊——形态风貌

l  改造宗旨:“整旧如旧+后现代设计元素”的运用

l  主要手法:拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件,再加以鲜亮的色块、大面积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。

上海的创意园区代表案例分析

上海的创意园区1933老场坊——基本概况

1933老场坊

1933老场坊

l  区位与规模:位于上海虹口区,共有5栋建筑组成,总建筑面积3.27万平方米;

l  历史文化:主楼建筑面积2.5万平米,共5层。前生是上海工部局宰牲场,由英国设计师巴尔弗斯设计,享有“远东第一”之誉;

l  主题定位:时尚创意新地标,产业、商业、文化、旅游四位一体,涵盖时尚发布、创意办公、休闲体验、娱乐总汇、配套餐饮五大产业。

代表案例解读

1933老场坊——业态构成

l  商业休闲类:1-3层,以中高档的餐饮和零售为主,结合3家顶级会所;

l  创意办公类:第5层,以创意类企业的工作室为主要形态;

l  展览展示类:第4层,依托的空中舞台,定期引入各种时尚发布活动。

零售 餐饮 会所 办公 展示
l 火柴的故事l 兴穆手工l 美国偶像l 亚洲时代l 库诗Kenasl 品位品位l 绝色礼服定制 l 花花牛西班牙酒吧餐厅l 苏浙会l 狠牛创意面馆l 牛市中餐厅l 红意意大利餐厅l 易安咖啡 l 法拉利车主俱乐部l 上汽俱乐部l 雪茄客俱乐部 l 吾度视觉艺术l 乐昂建筑设计l 亚茄文化传播l 上海创意产业中心l 博茂营销 l 跨越2层,面积达1500平米的空中舞台
l l l l l

品位品位

西班牙餐厅

美国偶像

狠牛创意面馆

上海的创意园区代表案例分析

1933老场坊——主题特色

l 引入各类时尚活动,形成亮点,塑造品牌。

l  与一些机构、社团定期举办各类时尚发布会、文化交流活动和公益活动;

l  不定期地邀请明星、演艺团体举办首映式等

 

1933老场坊外立面

1933老场坊外立面

l 与休闲旅游结合,聚集人气、提升知名度。

l  极具特色的建筑风貌本身就是一种旅游资源,吸引了大量观光游客和摄影爱好者;

l  目前已成为上海工业旅游的主打品牌。

上海的创意园区代表案例分析

1933老场坊——空间特色

l  整体风貌:完好地保留了建筑原有风貌,旋梯、楼道、连廊、柱体等各种建筑元素,构筑了如同迷宫一般的游览体验。

l  商业空间:各商家结合建筑特色和自身业态需要,通过现代元素的导入,打造一个个奇特的商业空间。

← 休闲空间:现代化的休闲小品点缀,具有强烈的时尚感和艺术性。

← 舞台:建筑的顶层利用大面积的玻璃和钢筋取代原有石材,开辟成为空中舞台,并导入了一流的影音设备,适合各种时尚活动的需要。

← 餐厅:保留了已有墙面和立柱,而通过吊灯、铁艺、马赛克等细节装饰以及灯光效果,渲染餐厅的独特氛围。

←零售:利用原有墙面和立柱进行空间分割,现代简约的展台与建筑的古朴形成了对比,打造一个与众不同的购物体验空间。

 

——上海的创意园区基本概况

l  区位条件:地处上海老城厢地区东侧的十六铺滨江地带,紧邻世博园区,距离黄浦江50米。北靠毛家园路、南临新码头街,东隔外马路与黄浦江相望,西临中山南路。

l  规        模:占地面积1.6万平方米,建筑面积2.5万平方米,由22栋风格各异的建筑组成。

l  分        区:分为广场部分和办公部分。

上海的创意园区代表案例分析

上海老码头——业态分布

老码头创意园外观图片

老码头创意园外观图片

l  上海的创意园区广场部分:主要包含特色会所、主题餐饮、创意零售等业态,形成一个创意市集,广场中心水景在举行时尚派对时可变为水上T台;

l  上海的创意园区办公区域:以创意办公为主,包括创意产品工作坊、先锋艺术家工作室和创意企业办公。

中西餐饮 咖啡馆/茶馆 俱乐部/会所 创意零售
l  庆会楼l  名唐有机餐厅l  黄埔一号私房菜l  吴记小菜l  码头人家l  米索斯希腊餐厅l  kebabs(印度餐厅 l  星巴克l  Melody 5l  Caffeinl  Bannil  Top Choicel  Jimmys Coffee & Barl  三癸堂 l  一号会所l  申绅会馆 l  三上手工l  集艺源画廊l  Quilt House(布艺)l  瀚晶l  兰轩制衣l  Lafotol  Woo(服饰鞋包)l  ……
l l l l

上海的创意园区代表案例分析

上海老码头——风貌特色

l  对裸露在外的砖石墙体和钢架结构保留和修复,并大量运用玻璃的元素,使大面积的红色与钢体的沉稳、玻璃的灵动透亮形成对比,整体风格大气;

l  细节上保留了水泵、水管等原码头元素,并通过现代化的手法凸显,古朴而又时尚。

典型特征分析

上海的创意园区客群特征

l  一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群,但是同一个项目对三者的吸引点是不同的,以下结合案例进行说明:

普通大众 城市白领 精英阶层
同乐坊 l 旧厂房的建筑新貌 l 主题餐饮l 时尚发布活动l 时尚演出 l 俱乐部、酒吧
1933老场坊 l 老建筑观光l 公益活动 l 特色餐饮体验l 主题零售l 时尚发布活动 l 会员制的顶级会所和俱乐部
上海老码头 l 老建筑观光l 老码头风情体验 l 商业休闲体验 l 会所、俱乐部等高端服务
札幌啤酒厂 l 啤酒文化观光l 家庭消费 l 品牌零售l 时尚活动l 主题餐饮 l 啤酒文化体验l 高档艺术品消费
吸引点总结 l 开放l 公益 l 时尚l 体验l 消费 l 身份和生活方式的体现

启示一:人气的来源

启示二:消费的主力

启示三:亮点的塑造

业态特征——依托空间特色,打造特色休闲商业集群

业态配比的一般规律

上海的创意园区旧改项目常见商业形态的一般特征

业态分类 占比 细分业态 占比
商业休闲 50-70% 餐饮类 40%左右
零售类 40%左右
文化娱乐类 20%左右
创意办公 10-20%
其他配套 10-20%

 

分类 特征描述
餐饮类 l  通常以咖啡馆、酒吧、西餐厅和连锁快餐为主,规模在二三百平米左右,精致、具有小资情调,中高档定位;l  也可以有档次较高的中式餐厅,干净、整洁,餐厅风格符合项目整体定位
零售类 l  通常以艺术品、家居用品和特色杂货的零售为主,中高档定位,商铺规模不大,从几十到一两百平米左右,装修精致、主题鲜明;l  服装服饰的零售主要有品牌专卖店和个性化服饰定制,定位较高档
文化娱乐类 l  定位高端的会所、俱乐部最为常见;l  电影院、剧场等需要较大空间的业态可结合项目自身条件选择
创意办公 l  宽敞、自由、灵活,面积可分可合;l  主要面向设计类的中小型企业或个人工作室
酒店 l  以小型的精品酒店为主,主题鲜明,以独特文化吸引特定人群
展示空间 l  通常都会利用室外广场或较为开敞的室内空间作为展示功能,面积在1000平米以上;l  功能具有弹性,可用作时尚发布、公益活动、论坛讲座以及企业年会等多种形式

l  临近广场、步行道的1-2层厂房改建

l  形成连续的商业界面

l  与开放空间形成互动

l  以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主

l  主题鲜明、装修精致、富有情调

上海的创意园区典型特征分析

酒店会所

l  通常选在相对僻静的场所

l  多为小型的独栋建筑改建而成

l  外表朴实,内部装修奢华

l  精品酒店的客房数通常在50左右,具有很强的设计感和文化性

l  规模较大、层高更高的大型车间,通常被改造成剧场或展示的空间

l  内部功能弹性化,可兼做小型话剧场、电影放映厅、艺术展示、企业年会等用途

上海的创意园区

l  通常由3层以上的厂房改建而成;

l  内部空间比较灵活,可根据企业需要进行划分;

l  主要面向创意设计类的中小型企业单位或个人工作室

上海的创意园区开放空间

l  围绕广场、景观节点等形成适合大众休闲的开放空间;

l  经常性地引入各类公益活动、比赛、室外展览,吸引人群集聚

 

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